Евдокимова Арина Олеговна, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиал) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
ОТСУТСТВИЕ ОФОРМЛЕНИЯ УСТУПКИ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО НЕ ПРЕПЯТСТВУЕТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РАМКАХ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА
(постановление Арбитражного суда Центрального округа от 5 декабря 2017 г. по делу № А14-7693/2016)
(для Региональной научно-практической конференции «Проблемы государственной регистрации недвижимости и кадастрового учета», Иркутск, 7 декабря 2018 г.)
Проблема. Каждое научное исследование должно обладать теоретической и эмпирической основой. Прежде чем приступить к изложению результатов изучения постановления Арбитражного суда Центрального округа от 5 декабря 2017 г. по делу № А14-7693/2016, будет правильным назвать теоретическую и эмпирическую базу настоящего доклада. Компонентами развитой теории опытных наук, пишет профессор Г. И. Рузавин, можно являются ее эмпирические предпосылки и исходный теоретический базис [4, с. 8]. Исходным теоретическим базисом настоящего доклада является положение, которое защищает Вадим Анатольевич Белов. Это тезис о том, что право арендатора земельного участка (владельческая аренда земли) является ограниченным вещным правом, которое производно от права собственности. Профессор В. А. Белов пишет, что право земельной аренды является частным случаем права аренды недвижимости, специфика которого определяется свойствами объекта — земельного участка [1, с. 264 ]. Положение о том, что владельческая земельная аренда является ограниченным вещным правом — научная проблема настоящего доклада, поскольку не все специалисты по вещным правам согласны с вещно-правовой природой владельческой аренды. Специалисты следуют русской цивилистической традиции, согласно которой «пользование чужой землей по арендному договору не могло считаться «вотчинным» (вещным) правом независимо от срока своего действия и от обеспечения интересов арендатора». Об этом сказано Евгением Алексеевичем Сухановым [5, с. 34]. С точки зрения Вадима Анатольевича Белова владельческая аренда есть — «абсолютное субъективное гражданское право непосредственного фактического господства над чужой вещью, содержательно ограниченное в сравнении с правом собственности [2, с. 151]. Таким образом, вопрос является ли владельческая аренда ограниченным вещным правом или арендным обязательством есть научная проблема, т. к. видные ученые придерживаются различных позиций по данному вопросу.
Эмпирической предпосылкой настоящего доклада является постановление арбитражного суда, из которого следует, что право аренды земельного участка возникло у нового арендатора независимо от волеизъявления правопредшественника.
Добавим, что если лицо приобретает в собственность объект недвижимости на арендованном земельном участке, то для возникновения у покупателя объекта недвижимости прав арендатора земельного участка, на котором расположена его недвижимость, т. е. прав арендатора по действующему договору аренды, согласия арендодателя не требуется. Это говорит о том, что владение арендатора земельным участком является непосредственным, не зависящим от волеизъявления собственника (арендодателя) земельного участка.
Русская традиция говорит, что пользование арендатора не является вещным (вотчинным) правом. Но коль скоро арендатор владеет переданным ему для пользования недвижимым имуществом, то владение является вещным. Если же арендатор только пользуется чужой недвижимостью, а господство над ней сохраняется за арендодателем, то аренда является обязательством.
Тезис о том, что владельческая аренда есть институт вещного права, с нашей точки зрения, не вступает в конфликт с классическими представлениями о вещных правах.
Фабула. Кредитор и заемщик заключили кредитный договор, обеспеченный залогом недвижимости. Предметом ипотеки явились принадлежащий залогодателю на праве собственности склад и право аренды земельного участка, на котором склад расположен; цех, принадлежащий залогодателю на праве собственности и право аренды земельного участка, на котором расположен цех. Вступившим в законную силу решением районного суда удовлетворены требования кредитора о взыскании денежных средств солидарно с заемщика и залогодержателя и об обращении взыскания на предмет ипотеки. Выдан исполнительный лист и возбуждено исполнительное производство, в ходе которого предметы залога были переданы для реализации на торгах. Поскольку имущество не было реализовано, торги объявлены несостоявшимися, а имущество передано взыскателю в счет погашения долга. Взыскатель обратился в орган государственной регистрации прав на недвижимость (Управление Росреестра) с заявлением о регистрации права аренды, предоставив полный пакет необходимых документов.
Уступка права? Регистрация была приостановлена, поскольку взыскатель не предоставил документы, свидетельствующие об оформлении уступки права в соответствии с п. 3 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102 –ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно названному пункту в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно, (то есть право аренды недвижимого имущества), реализуется в соответствии с правилами Закона об ипотеке (залоге недвижимости) с последующим оформлением уступки данного права. Впоследствии Управление Ростреестра отказало в государственной регистрации права аренды земельных участков, так как приобретатель права (взыскатель) не предоставил документа, подтверждающего оформление уступки права аренды.
Взыскатель обратился в суд, который вынес решение о том, что отказ в государственной регистрации права аренды земельных участков, является незаконным. Решением суда на орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество возложена обязанность устранить нарушение прав заявителя (взыскателя). Управление Ростреестра обжаловало вынесенное решение вплоть до Верховного Суда Российской Федерации, но безуспешно.
Мотивы. Арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 5 декабря 2017 г. по делу № А14-7693/2016 указал, что основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в настоящее время в ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 3 августа 2018 г.).
«Из буквального толкования п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке следует, что оформление уступки права требования необходимо при реализации права аренды, — сказано в названном постановлении арбитражного суда, — в настоящем случае речь идет о нереализованном имуществе, которое банк решил оставить за собой, что не требует оформление уступки права аренды».
Формы продажи предмета ипотеки. Сомнений не вызывает первое положение, то есть тезис о том, что перечень оснований для отказа является исчерпывающим. Трудно согласиться со вторым положением. Тезис о том, что оставление взыскателем за собой недвижимого имущества, если объявлены не состоявшимися повторные торги, не составляет реализации данного имущества, является неверным. Согласно п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке формой реализации предмета ипотеки является его продажа с публичных торгов, то есть торгов, организуемых в исполнительном производстве. «Понятие «публичные торги» используется в Гражданском кодексе Российской Федерации, — пишет Людмила Александровна Новосёлова, — как правило, для определения особого способа реализации имущества должника на которое по решению суда обращено взыскание либо которое подлежит принудительной реализации на основании решения суда» [3, с. 18].
Помимо публичных торгов, закон может предусматривать иные правовые формы реализации предмета ипотеки. Например, если повторные публичные торги объявлены несостоявшимися, взыскателю предлагают оставить за собой предмет ипотеки, то есть купить его по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке).
Представляется верным обращение арбитражных судов к п. 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 июля 2015 г., где сказано, что если залогодержатель (взыскатель) изъявил желание оставить предмет ипотеки за собой, то судебный пристав выносит постановление и составляет акт передачи этого имущества взыскателю, после чего исполнительное производство может быть окончено в связи с фактическим (реальным) исполнением требований, содержащихся в исполнительном документе (п. 1 ч. 1 ст. 47 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).
В п. 69 руководящих разъяснений не говорится о том, что залогодержатель, получающий земельный участок на условиях аренды, должен оформить акт передачи (уступки) права аренды, т. е. права владения земельным участком на условиях, установленных арендным договором. Волеизъявление первоначального арендатора на уступку прав по договору аренды заменяет постановление судебного пристава-исполнителя и акт передачи имущества взыскателю.
Вывод. Для передачи статуса по договору аренды земельного участка не потребовалось согласия арендодателя. Управление Росреестра интересовалось актам передачи прав арендатора по действующему договору аренды земельного участка. Статья 609 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Пункт 2 ст. 389 ГК РФ говорит, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Между тем, при продаже права аренды земельного участка с публичного торга отчуждается не право требования, а земельный участок, владение которым осуществляется на условиях зарегистрированного договора аренды. В противном случае, пришлось бы просить согласия арендодателя на замену должника по договору аренды. То обстоятельство, что отчуждение права аренды земельного участка в исполнительном производстве производится без согласия арендодателя, подтверждает тезис о том, что владельческая аренда является вещным правом, а не обязательством.
Список использованной литературы
1. Белов, В. А. Вещные гражданско-правовые формы : учеб. пособие для бакалавриата и магистратуры / В. А. Белов. — М. : Юрайт, 2017. — 307 с.
2. Белов, В. А. Очерки вещного права. Научно-полемические заметки : учеб. пособие для бакалавриата и магистратуры / В. А. Белов. — М. : Юрайт, 2017. — 332 с.
3. Новосёлова, Л. А. Публичные торги в рамках исполнительного производства / Л. А. Новосёлова. — М. : Статут, 2006. — 253 с.
4. Рузавин, Г. И. Научная теория. Логико-методологический анализ / Г. И. Рузавин. —М. : Мысль, 1978. — 244 с.
5. Суханов, Е. А. Вещное право : Научно-познавательный очерк / Е. А. Суханов. — М.: Статут, 2017. — 560 с.